Cualquiera puede ver con sus propios ojos, que la Ciudad de Buenos Aires tiene una profunda crisis habitacional, con individuos sin viviendas cuyo domicilio es la calle, viviendo en villas miserias o hacinados en habitaciones precarias.
Ante esta situación, la única solución que se le hace ver a la gente es la necesidad de construir “nuevas viviendas”, pero las pocas que se hacen por un sistema de construcciones privadas son imposibles de financiar, y sirven solamente a los sectores que pueden pagar sus altas cuotas.
Pero ¿está bien, la solución de construir nuevas viviendas, que –si se realiza– va a ser de largo plazo, en una ciudad que ya tiene colapsada la infraestructura básica de sus servicios públicos de electricidad, gas, agua y desagües pluviales? ¿No hay otra solución más inmediata?
Todos conocemos en nuestros barrios casas desocupadas habitables que no están en oferta. ¿Podría haber casas actualmente deshabitadas en la CABA que, puestas en oferta de alguna manera, solucionarían este problema acuciante en poco tiempo?
En el Censo de viviendas el 23.9% de las viviendas se encuentran deshabitadas (más de 340.000); la insospechada cantidad de una de casi cada cuatro.
Seis distritos tradicionales tienen más del 20% de viviendas deshabitadas, como Recoleta con 34,7%, Palermo 29,5%, Nuñez, Belgrano y Colegiales 24,6%, Balvanera y San Cristóbal 25,7%, Caballito 21.9%, Almagro y Boedo 21,0%.
Con el informe de “Diagnóstico de déficit habitacional en CABA” del Cipuv (Centro de Investigación de Política Urbana y Vivienda) de la Universidad Torcuato Di Tella, podemos conocer cuál es el número de hogares que habitan en condiciones deficitarias, y cuales se beneficiarían con la redistribución de las viviendas desocupadas.
El 11.5% de los hogares de la CABA (aproximadamente 133.000) están en situación de déficit habitacional: por no tener vivienda, vivir en viviendas irrecuperables, mejorables o en condiciones de hacinamiento con 3 o más personas en cada cuarto. El 5.3% vive en viviendas precarias, pero potencialmente recuperables o en condiciones de hacinamiento, y el 6.2% vive en situación de calle, o comparten con otras familias, o vive en viviendas irrecuperables.
La conclusión es simple, los hogares –que se pueden considerar que habitan en condiciones deficitarias– rondan la cifra de 130.000 a 140.000 y el número de viviendas vacías de la CABA es aproximadamente 340.000. Podemos decir que las viviendas desocupadas en la CABA, que se podrían ofertar en la redistribución, superan dos veces y medio el déficit; por lo tanto, sí se podría solucionar con relativa rapidez el problema de la vivienda de la Ciudad de Buenos Aires.
No es necesario esperar a la revolución para solucionar este problema en forma sencilla, expropiando y redistribuyendo las viviendas.
Nadie debería horrorizarse por la palabra expropiación, ya que aún en una sociedad capitalista como la nuestra, el derecho burgués a la propiedad privada no es absoluto, se reconoce su límite cuando ese derecho perjudica a terceros. No deberíamos olvidarnos de la inmensa expropiación forzada de miles de viviendas cuando el brigadier Cacciatore –intendente de la dictadura militar violo-videlista– construyó la autopista AU 1 que atraviesa toda la ciudad.
¿No se perjudica también a terceros cuando una vivienda construida para ser habitada, no se usa y, por lo tanto, limita las oportunidades de otros que viven en la ciudad de desarrollar su ciclo vital normal y acortan su expectativa de vida, por la ausencia de viviendas adecuadas con los servicios sanitarios imprescindibles?
Si mantenemos el poder de fuerza de los votos y la calle podríamos forzar que el Estado regule el mercado de la vivienda y también del suelo de la Ciudad de Buenos Aires, con medidas de tasas progresivas que podrían llegar hasta la expropiación, para evitar la “retención especulativa”, en una ciudad en la que lo único que se propone hasta ahora es financiar y ejecutar pocos nuevos edificios, cuando se mantienen “ociosas” una cuarta parte de sus viviendas.
No sería una medida revolucionaria, porque sólo copiaríamos las leyes y disposiciones de políticas públicas de varios Estados de la Unión Europea (Dinamarca, Francia, Reino Unido, Alemania, entre otros) que las crearon para tratar de paliar el serio problema urbano de las viviendas vacías, y de esta manera equilibrar la relación entre población y vivienda.
Estas medidas siguen dos grandes líneas, una directa, la penalización de la permanencia voluntaria del desuso y, una indirecta, el fomento público de su rehabilitación, alquiler o venta.
Por ejemplo, en la línea de la penalización, Dinamarca, desde mediados del siglo XX en los municipios de mayor tamaño imponen multas a los dueños de viviendas que las mantengan vacías más de 6 semanas, aún a aquellos que no informan al municipio cuando lleva más de 6 semanas vacías. En Francia se cobra una tasa en las ciudades de más de 200.000 habitantes, si el tiempo de desocupación es superior a la media, la tasa va del 10% del valor catastral en el primer año, al 12,5% en el segundo y 15% en el tercero y posteriores. En Alemania en el caso de viviendas vacías pero deterioradas se obliga al dueño a realizar los trabajos de rehabilitación; si no lo realizara le caben multas. En el Reino Unido también existen penalizaciones, impuestas por las autoridades locales a los dueños que mantengan voluntariamente unidades vacías, y además las autoridades están obligadas a publicar la información sobre el número de las viviendas privadas vacías.
O sea, en países europeos como Dinamarca, Francia, Alemania y el Reino Unido se imponen multas y tasas a las viviendas vacías, para de esa manera impulsar que se alquilen o se vendan.
Por otro lado, hay programas de ayuda y fomento públicos para la rehabilitación de la vivienda, alquiler o venta; por ejemplo en los Países Bajos y también en Francia con subvenciones y desgravaciones fiscales para los propietarios privados de viviendas vacías que las rehabiliten o son rehabilitadas por un instituto público que se nutre del dinero de las penalizaciones; esta unidades se ponen posteriormente en alquiler bajo la modalidad de alquileres concertados con las administración pública.
Además, en la mayoría de esos países europeos existen subsidios gubernamentales que pagan la diferencia entre el precio oficial y el social establecido, para que las personas y las familias puedan hacer frente a sus gastos mensuales de alquiler en viviendas privadas o públicas.
Siguiendo estos lineamientos, podríamos discutir una propuesta, y llevarlo a la CABA para su implementación inmediata. Planteo para abrir la discusión un “Programa de Rehabilitación de Viviendas Vacías de la CABA” para desincentivar la especulación con viviendas desocupadas. Algunas de las medidas posibles podrían ser:
- Registro obligatorio de viviendas desocupadas de la CABA, por cada comuna, con obligación de publicación y actualización periódica de la situación de cada vivienda de cada barrio.
- Multas en aquellas viviendas vacías, sin causa justificada, luego de las 6 semanas, aun cuando no se hayan notificado.
- Proseguir con tasas adicionales progresivas (porcentuales del valor catastral).
- A los 6 meses, si persiste la situación, forzarlos al alquiler o la venta.Si persiste 12 meses requisa o expropiación para ponerla en alquiler.
- Realizar los trabajos de rehabilitación necesaria de la vivienda por la administración de la ciudad por medio de un “Instituto de Viviendas Vacías”, que se nutriría de las multas y tasas impuestas a las viviendas desocupadas.
- Desgravación de la tasa de ABL (alumbrado, barrido y limpieza) y la tasa inmobiliaria a las que se pongan en alquiler en condiciones de habilitación (en realidad beneficiaría al inquilino).
- Concertar una lista de precios de los alquileres y pagar al inquilino la diferencia entre un alquiler social (establecido por la comuna) y el concertado con los propietarios privados.
Nosotros, no podemos más que estar de acuerdo con Engels en que “…toda revolución social deberá comenzar tomando las cosas tales como son y tratando de remediar los males más destacados con los medios existentes. Hemos visto ya a este propósito que se puede remediar inmediatamente la penuria de la vivienda. […]
“Me doy por satisfecho si puedo demostrar que la producción de nuestra sociedad moderna es suficiente para dar de comer a todos sus miembros y que hay casas bastantes para ofrecer a las masas obreras habitación espaciosa y sana…”
Siguiendo lo que nos enseñó Otto Vargas, “hagamos posible lo necesario” en esta situación específica de la vivienda popular. Y comprometámonos a hacer lo imposible para que así sea.
Escribe Hernán Doval
