En el año 1872 Federico Engels se vio obligado a publicar 3 series de artículos en el Volksstaat de Leipzig (órgano central de prensa del partido obrero socialdemócrata alemán de Eisenach), sobre “lo que en aquel tiempo, llenó los periódicos de discusiones sobre el “problema de la vivienda” y dio lugar a toda clase de charlatanerías sociales”; para así contestar una serie de artículos de autor anónimo que trataba de “ilustrar a los obreros alemanes sobre los efectos milagrosos de la panacea social de Proudhon”(1). Más tarde, el prouhoniano, se dio a conocer como el Dr. A Mülberger, médico de Wurtemberg.
Engels deja el problema en claro desde el inicio. “Lo que hoy se entiende por penuria de la vivienda es la particular agravación de las malas condiciones de habitación de los obreros a consecuencia de la afluencia repentina de la población hacia las grandes ciudades; es una subida formidable de los alquileres, una mayor aglomeración de inquilinos en cada casa y, para algunos, la imposibilidad total de encontrar albergue. Y esta penuria de la vivienda da tanto que hablar porque no afecta solamente a la clase obrera, sino igualmente a la pequeña burguesía.” (1)
La migración de la población del campo para constituir conglomerados de grandes ciudades, es una manifestación típica de la “revolución industrial” (2) -entre paréntesis, esa expresión, actualmente muy utilizada, fue creada por el propio Engels-, hoy, ya más de la mitad de la población del mundo vive en ciudades.
Un fenómeno similar ocurrió en Argentina, bien ilustrado por el clásico trabajo “Buenos Aires Del centro a los barrios 1870 – 1910”, donde el norteamericano James Scobie describe el crecimiento de la ciudad y la migración de los sectores populares del centro a la periferia a la vuelta del siglo XX (3).
En la ciudad de Buenos Aires ocurrió, lo que Engels describe, que: “La extensión de las grandes ciudades modernas da a los terrenos, sobre todo en los barrios del centro, un valor artificial, a veces desmesuradamente elevado; los edificios ya construidos sobre estos terrenos lejos de aumentar su valor, por el contrario lo disminuyen, porque ya no corresponden a las nuevas condiciones, y son derribados para reemplazarlos por nuevos edificios, Y esto ocurre, en primer término, con las viviendas obreras situadas en el centro de la ciudad, cuyos alquileres, incluso en las casas muy superpobladas, nunca pueden pasar de un cierto máximo, o en todo caso sólo de una manera en extremo lenta. Por eso son derribadas, para construir en su lugar tiendas, almacenes o edificios públicos. […]
El resultado es que los obreros van siendo desplazados del centro a la periferia; que las viviendas obreras y, en general, las viviendas pequeñas son cada vez más escasa y más caras.”
Algunos, de buena fe, pretenden que en el actual sistema de modo de producción capitalista, los propietarios ejerzan lo que ahora se llama “responsabilidad social de las empresas” y contribuyan a solucionar este acuciante problema. Engels, hace 140 años, les contestó de forma definitiva que: “Quien pretende que en el modo de producción capitalista, las “férreas leyes” de la sociedad burguesa de hoy son intangibles y, sin embargo, quiere abolir sus consecuencias desagradables pero necesarias, no puede hacer otra cosa más que predicar moral a los capitalistas. El efecto sentimental de estas prédicas se evapora inmediatamente bajo la acción del interés privado y, si es necesario, de la concurrencia.”
Volviendo a nuestra preocupación la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), todos conocen que, en común con otras grandes ciudades de la Argentina, tiene una profunda crisis habitacional, con individuos sin viviendas cuyo domicilio es la calle, viviendo en villas miserias o hacinados en habitaciones precarias. Quizás muchos acordarían que: “en semejante sociedad, la crisis de la vivienda no es en modo alguno producto del azar; es una institución necesaria que no podrá desaparecer, con sus repercusiones sobre la salud, etc., más que cuando todo el orden social que la ha hecho nacer sea transformado de raíz” (1), sin embargo, al mismo tiempo, por lo menos las personas bien intencionadas, seguirán intentando solucionar este problema secular.
Ante esta situación, la única solución que se le hace ver a la gente es la necesidad de construir “nuevas viviendas” que llaman “sociales”—porque son imposibles de financiar por un sistema de construcciones privadas que sirve solamente a los sectores que pueden pagar sus altas cuotas—, y necesitan del sostenimiento de la ayuda del Estado, como, por ejemplo, el desalentador emprendimiento “sueños compartidos”, usufructuado por los hermanos Shocklender.
Pero ¿Está bien que, ante una solución—que si se realiza—va a ser de largo plazo, el Estado construya más viviendas populares en la CABA, en una ciudad que ya tiene colapsada la infraestructura básica de sus servicios públicos de electricidad, gas, agua y desagües pluviales? ¿No hay otra solución más inmediata?
En una economía liberal donde rige la oferta y la demanda. Sabemos que la demanda de viviendas saludables sigue siendo sostenida y la oferta de nuevas viviendas en un corto plazo imposibles. Pero todos conocemos casas desocupadas habitables que no están en oferta. ¿Podría haber casas actualmente deshabitadas en la CABA, que puestas en oferta de alguna manera, solucionarían este problema acuciante en poco tiempo?.
¿Cómo saberlo? Recurriendo al “Censo Nacional de Población, Hogares y Viviendas 2010”, cuyos datos definitivos se publicaron en el año 2012. (4)
Los casi 3 millones de habitantes (2.890.151 personas) de la CABA, se deberían repartir en las1.425.840 viviendas censadas, pero sorprendentemente 340.975 se encuentran deshabitadas. O sea, el abultado porcentaje de viviendas vacías es del 23,9%, ¡1 de casi cada 4 viviendas está desocupada!. (Tabla 1)
En el impresionante 40% de viviendas vacías en la comuna 1 de la zona centro (Retiro, San Nicolás, Puerto Madero, San Telmo, Montserrat y Constitución), mucho tendrá que ver los departamentos que son oficinas. Pero 6 distritos residenciales tradicionales tienen más del 20% de viviendas deshabitadas, como la Recoleta (comuna 2) con 34,7%, Palermo (comuna 14) 29,5%, Nuñez, Belgrano y Colegiales (comuna 13) 24,6%, Balvanera y San Cristóbal (comuna 3) 25,7%, Caballito (comuna 6) 21.9%, Almagro y Boedo (comuna 5) 21,0%. Cinco comunas más tienen entre 18 a 20% y solamente 3 comunas menos de 18%; incluyendo los barrios del Sur como La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya (comuna 4) que tienen 16%. (Tabla 1)
Ahora que conocemos cuantitativamente el número de casas vacías o deshabitadas, ¿Cuál es el número de hogares que habitan en condiciones deficitarias, que podrían beneficiarse de la redistribución de las viviendas desocupadas?
Si reestructuramos el informe: “Diagnóstico de déficit habitacional en CABA” del CIPUV (Centro de Investigación de Política Urbana y Vivienda) de la Universidad Torcuato Di Tella (5), elaborado con el análisis de los datos censales de 2010, podemos observar (Tabla 2), que de 1.150.134 hogares de la CABA, el 11,5% (132.570 hogares) están en situación de déficit habitacional, por no tener vivienda, vivir en viviendas irrecuperables, o mejorables (6) o en condiciones de hacinamiento con 3 o más personas en cada cuarto. Con un ligero predominio de déficit habitacional de los que viven en situación de calle, o que la comparten con otras familias, o viven en viviendas irrecuperables 6,3% (71.919), con respecto al 5,3% (60.651) que viven en viviendas precarias pero potencialmente recuperables o en condiciones de hacinamiento.
Por lo que llegamos a la conclusión que si los hogares—que se pueden considerar que habitan en condiciones deficitarias— rondan la cifra de 130.000 a 140.000 y el número de viviendas vacías de la CABA es aproximadamente 340.000. Podemos decir que las viviendas desocupadas en la CABA, que se podrían ofertar, superan dos veces y media el déficit; por lo tanto sí se podría solucionar con relativa rapidez el problema de la vivienda de la ciudad de Buenos Aires.
Ya Engels en 1872 decía: “Lo cierto, sin embargo, es que ya hoy existen en las grandes ciudades edificios suficientes para remediar en seguida, si se les diese un empleo racional, toda verdadera “penuria de la vivienda”. Esto solo puede lograrse, naturalmente, expropiando a los actuales poseedores y alojando en sus casas a los obreros que carecen de vivienda o que viven hacinados en la suya. Y—la consideraba sencilla de realizar— tan pronto como el proletariado conquiste el Poder político, esta medida, impuestas por los intereses del bien público, será de tan fácil ejecución como lo son hoy las otras expropiaciones y las requisas de viviendas que lleva a cabo el Estado actual.” (1)
Nadie debería horrorizarse porque -aún en una sociedad capitalista como la nuestra-, el derecho burgués a la propiedad privada no es absoluto, se reconoce su límite cuando ese derecho perjudica a terceros; por ejemplo la expropiación forzada de miles de viviendas cuando el brigadier Cacciatore -intendente de la dictadura militar violo-videlista-construyó la autopista AU 1 que cruza toda la ciudad.
¿No se perjudica también a terceros cuando una vivienda construida para ser habitada, no se usa. Y por lo tanto, determina las oportunidades de desarrollo del ciclo vital y aun la posibilidad de la vida de otros, por la ausencia de viviendas saludables y servicios sanitarios imprescindibles?. Porque, como la “Comisión de los determinantes sociales de la salud” de la OMS declara: “…mucho de la alta carga de enfermedades que lleva a una aterrante perdidas prematuras de vida, surgen debido a las condiciones inmediatas y estructurales en las cuales la gente nace, crece, vive, trabaja, y envejece.” (7)
¿No es más justo, económico y viable para la sociedad que el estado regule el mercado de la vivienda y también del suelo de la ciudad de Bs. As., con medidas de tasas progresivas que podrían llegar hasta la expropiación, para evitar la “retención especulativa”, en una ciudad en la que lo único que se propone hasta ahora es financiar, ejecutar y agregar nuevos edificios, cuando se mantienen “ociosas” una cuarta parte de sus viviendas.?
En varios Estados de la Unión Europea se crearon leyes y disposiciones de políticas públicas que tratan de paliar el serio problema urbano de las viviendas vacías, que producen una externalidad colectiva, y de esta manera equilibrar la relación entre población y vivienda.
Estas medidas siguen dos grandes líneas, una directa, la penalización de la permanencia voluntaria del desuso y, una indirecta, el fomento público de su rehabilitación, alquiler o venta.
Siguiendo la línea de la penalización, en Dinamarca, desde mediados del siglo XX en los municipios de mayor tamaños se imponen multas a los dueños de viviendas que las mantengan vacías más de 6 semanas, aun a aquellos que no informan al municipio cuando lleva más de 6 semanas vacías. En Francia se cobra una tasa en las ciudades de más de 200.000 habitantes, si el tiempo de desocupación es superior a la media, la tasa va del 10% del valor catastral en el primer año, al 12,5% en el segundo y 15% en el tercero y posteriores. En Alemania en el caso de viviendas vacías pero deterioradas se obliga al dueño a realizar los trabajos de rehabilitación; si no lo realizara le caben multas. En el Reino Unido también existen penalizaciones, impuestas por las autoridades locales, a los dueños que mantengan voluntariamente unidades vacías, que además dichas autoridades están obligadas a publicar la información sobre el número de las viviendas privadas vacías. (8)
O sea en países europeos como Dinamarca, Francia, Alemania y el Reino Unido se imponen multas y tasas a las viviendas vacías, para de esa manera impulsar que se alquilen o se vendan.
Siguiendo la línea del fomento público de su rehabilitación, alquiler o venta. En los Países Bajos hay numerosos programas de ayudas públicas a la rehabilitación de viviendas destinadas a su posterior puesta en alquiler. También en Francia hay subvenciones y desgravaciones fiscales para los propietarios privados de viviendas vacías que las rehabiliten o son rehabilitadas por un instituto público que se nutre del dinero de las penalizaciones; esta unidades se ponen posteriormente en alquiler bajo la modalidad de alquileres concertados con las administra-ciones públicas. A la viviendas con más de 18 meses de vacías, en municipios que haya necesidad de viviendas, estas pueden ser requisadas hasta 12 años por el estado para alquilarlas a precios moderados.
En Alemania se obliga al dueño a realizar los trabajos de rehabilitación; si no lo hace se lo induce a un “alquiler forzoso” por la administración sustituta del estado y aun se puede llegar a la expropiación. En Inglaterra algunos municipios llega al alquiler o la venta forzosa de aquellas viviendas privadas que lleven más de 6 meses vacías. (8)
En la mayoría de esos países europeos existen subsidio gubernamentales que pagan la diferencia entre el precio oficial y el social establecido, para que las personas y las familias puedan hacer frente a sus gastos mensuales de alquiler ya sean privados o públicos.
Proponemos en la CABA, para su discusión inmediata, un “Programa de Rehabilitación de Viviendas Vacías” para desincentivar la especulación con viviendas desocupadas
• Registro obligatorio de viviendas desocupadas de la CABA. Con obligación de publicación y actualización de la situación de cada vivienda.
• Multas en aquellas viviendas vacías, sin causa justificada, luego de los 6 semanas, aun cuando no se hallan notificado.
• Proseguir con tasas adicionales progresivas (porcentuales del valor catastral)
• A los 6 meses forzarlos al alquiler o la venta.
• A los 12 meses requisa o expropiación para ponerla en alquiler.
• Realizar los trabajos de rehabilitación necesaria de la vivienda por la administración de la ciudad por medio del instituto de viviendas vacías que se nutriría de las multas y tasas impuestas a las viviendas desocupadas.
• Desgravación de la tasa de ABL (alumbrado, barrido y limpieza) y la tasa inmobiliaria a las que se pongan en alquiler en condiciones de habilitación (en realidad beneficiaría al inquilino).
• Concertar una lista de precios de los alquileres y pagar al inquilino la diferencia entre un alquiler social (establecido por la comuna) y el concertado con los propietarios privados.
Nosotros, no podemos mas que estar de acuerdo con Engels en que “… toda revolución social deberá comenzar tomando las cosas tales como son y tratando de remediar los males más destacados con los medios existentes. Hemos visto ya a este propósito que se puede remediar inmediatamente la penuria de la vivienda. […]
Me doy por satisfecho si puedo demostrar que la producción de nuestra sociedad moderna es suficiente para dar de comer a todos sus miembros y que hay casas bastantes para ofrecer a las masas obreras habitación espaciosa y sana. ¿Cómo regulará la sociedad futura el reparto de la alimentación y de la vivienda? El especular sobre este tema conduce directamente a la utopía. Podemos, lo más, partiendo del estudio de las condiciones fundamentales de los modos de producción hasta ahora conocidos, establecer que con el hundimiento de la producción capitalista, se harán imposibles ciertas formas de apropiación de la vieja sociedad. Las propias medidas de transición habrán de adaptarse a las condiciones existentes en tal momento…“
Hagamos lo imposible para que así sea.
